Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Stanowi o tym wyraźnie art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 Z § 28 Standardów wynika natomiast niewymieniony w Ustawie o gospodarce nieruchomościami obowiązek pośrednika. Mianowicie przed zawarciem umowy pośrednictwa pośrednik ma obowiązek uzyskania od zamawiającego informacji o tym, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzulą wyłączności. Co do zasady łatwiej jest odstąpić od umowy tego rodzaju, listopada ten tekst przeczytasz w minuty, apr 2 umowa z klauzulą wyłączności to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują pełnego wspomożenia pośrednika w toku sprzedaży nieruchomości i są gotowe ponieść pewne koszty z tym związane. Wzór umowy pośrednictwa raz z Nienależna zapłata dla pośrednika. UMOWA Z POŚREDNIKIEM W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI W umowie Biura ABC Nieruchomości z Elbląga znalazł się zapis przyznający pośrednikowi wynagrodzenie bez względu na to, jak doszło do podpisania umowy sprzedaży mieszkania. Postanowienie narusza prawa konsumenta i nie powinno być stosowane. Analiza To najczęstszy pokutujący mit na temat umów z klauzulą wyłączności. wśród sprzedających. Drogi kliencie to Ty i wyłącznie Ty decydujesz kiedy i komu sprzedajesz swoją nieruchomość. Nikt prawa własności i dysponowania nim nie może ci zabrać. Dobry pośrednik wytłumaczy ci, że jest on tylko reprezentantem Twoich interesów i INFORMACJA. kontroli przedsiębiorców świadczących usługi w zakresie zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Realizując program kontroli nr BK/ANU-40-2/07/BSz z 20 marca 2007 r. Głównego Inspektoratu Inspekcji Handlowej, Wojewódzki Inspektorat Inspekcji Handlowej w Szczecinie wraz z Delegaturą w Koszalinie przeprowadził 7 kontroli u przedsiębiorców, którzy św TQ7MG. Czym jest klauzula wyłączności i czy zawsze można ją zawrzeć w umowie? Czy strony mogą się umówić co do tego w sposób dowolny? Przeczytaj i sprawdź. Zawarcie w umowie postanowienia o tzw. klauzuli wyłączności jest kwestią dowolną i strony same uzgadniają to między sobą. Ważne jest, aby taki zapis albo jego brak wynikał z umowy, choćby dlatego by uchronić nas przed ewentualnymi roszczeniami umowie pośrednictwa zamawiający może udzielić pośrednikowi wyłączności, bądź też zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami. Wyjątkową sytuacją byłoby udzielenie kilku pośrednikom wyłączności, ponieważ wiązałoby się z obowiązkiem zapłacenia wielu jest też myślenie, że zawarcie umów z możliwie jak największą liczbą pośredników zdecydowanie przyspieszy sprzedaż nieruchomości lub zakup. Zdarza się, że ta sama nieruchomość jest oferowana do sprzedaży przez kilku pośredników, lecz ma różne – ustalone przez sprzedającego – wyłączność Dozwolone jest zawarcie umowy pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Umowy z opcją „na wyłączność” bywają niekiedy nazywane umowami otwartymi/dostępnymi dla innych pośredników. Jest to niestety określenie mylące. Ponieważ chodzi o to, że konsument może zastrzec na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy wyłączność, w przeciwieństwie do tego, co sugeruje nam może być zastrzeżona w ten sposób, że pośrednik będzie jedynym uprawnionym do wprowadzenia nieruchomości stanowiącej przedmiot pośrednictwa do obrotu i wykonywania czynności pośrednictwa. Obowiązki pośrednikaOczywiście przy wykonywaniu umowy pośrednictwa „na wyłączność” pośrednik ma obowiązek wykonywać czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na których rzecz wykonuje czynności pośrednictwa, czyli wyłączność Jedynie wyjątkowo, po szczegółowym wynegocjowaniu odnośnego postanowienia umowy, sprzedający może udzielić pośrednikowi pełnej wyłączności. To znaczy zobowiąże się do zapłacenia wynagrodzenia nawet, gdy sam, bez najmniejszego udziału pośrednika sprzeda nieruchomość. W umowie, jeżeli taka będzie wola stron, mogą być określone przypadki wyłączone spod działania tej który zdecyduje się udzielić pośrednikowi tak szeroko rozumianej wyłączności musi się poważnie nad tym zastanowić. Należy mieć na względzie, że tego typu zapis w umowie pośrednictwa jest dla pośrednika bardzo korzystny, niestety trochę mniej korzystny może okazać się dla konsumenta. Może to być dla pośrednika pokusa, aby nie podejmować czynności pośrednictwa, ograniczyć do minimum ogłaszanie oferty i czekać, aż zniecierpliwiony sprzedający sam zacznie szukać nabywcy swojej nieruchomości, a następnie zażądać wynagrodzenia, powołując się na tak skonstruowaną klauzulę ma prawo wiedzieć, czy sprzedający podpisał już umowy z innymi pośrednikami. Nie ma natomiast prawa namawiać do ich wypowiedzenia, rozwiązania albo udzielenia mu w tym celu pełnomocnictwa. Stanowiłoby to czyn nieuczciwej konkurencji. Właściwe byłoby przekazanie konsumentowi informacji o konsekwencjach, jaki wynikają z zawarcia wielu umów pośrednictwa, w tym „na wyłączność”.Jak długo może trwać umowaW przypadku umów pośrednictwa zawierających klauzulę wyłączności określenie czasu, na jaki ma być zawarta umowa może okazać się trudne. Mają na to wpływ różne okoliczności. Zaliczyć do nich można: rodzaj nieruchomości,jej położenie,stan techniczny,popyt na tego typu nieruchomości,cenę,okres konieczny do wyeksponowania nieruchomości na te czynniki strony nie mają bezpośredniego wpływu, dlatego też narzucenie czasu, w jakim umowa powinna trwać przez pośrednika byłoby nadużyciem. Strony same powinny ustalić go w drodze negocjacji. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy Co oznacza dla klienta umowa na wyłączność z pośrednikiem? Co może na niej zyskać? Mec. Elżbieta Liberda: Umowa pośrednictwa na wyłączność jest różnie formułowana przez biura. Nie ma jednego obowiązującego w obrocie wzorca. Są firmy które redagują zapisy tak, że wyłączność oznacza to, że klient nie może współpracować z innymi pośrednikami, natomiast we własnym zakresie może nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za przeprowadzone czynności pośrednictwa, które to powinny być w umowie określone. Jeśli na skutek działań pośrednika nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta to zmaterializuje się obowiązek zapłaty. Są też takie praktyki rynkowe, gdzie postanowienie o wyłączności oznacza, że transakcji można dokonać tylko z udziałem pośrednika i bez względu na sposób skojarzenia stron transakcji na kliencie ciąży obowiązek zapłaty. Kolokwialnie rzecz ujmując, nie ważne kto sprzeda, to i tak klient musi zapłacić. To podejście nie jest prawidłowe. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy. Jeśli chodzi o sytuacje kiedy klient jest konsumentem, aspekt ten wprost regulują przepisy kodeksu cywilnego wskazujące, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Orzecznictwo potwierdza to stanowisko, uznając za niedozwoloną klauzulę o konieczności zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia „bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron". Co można zyskać? Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza możliwości, jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika. Statystyki pokazują, że oferty wyłącznościowe sprzedają się dużo szybciej i zdecydowanie po korzystniejszych cenach. Prowadzony jest intensywny marketing oferty, a obowiązki pośrednika są o wiele większe. W zasadzie standardem jest profesjonalna sesja zdjęciowa, obanerowanie nieruchomości czy homestaging. W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy. Należy pamiętać, że wyłączność nie oznacza, że inne firmy z rynku nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę, umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Nie musi bać się, że pieniądze i czas zainwestowane w reklamę przepadną na rzecz np. konkurencji . Tym samym wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś klient unika współpracy z niezliczoną ilością firm. Ma jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem. Klient w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz w biurze nieruchomości aby zawrzeć umowę z pośrednikiem, a później u notariusza przenosząc własność nieruchomości. Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa – WYŁĄCZNOŚĆ. Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy „ekskluzywne". I w istocie, jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika takimi są w pełnym rozumieniu tego słowa. Na jaki czas klient umawia się z pośrednikiem? Może taka umowę wypowiedzieć? Umowy na wyłączność z reguły zawierane są na czas oznaczony. To na jak długo zawierana jest umowa zależy od samej nieruchomości, od prognozowanego czasu sprzedaży, czy jej parametrów (zwykle jednak nie są one zawierane na okres krótszy niż trzy miesiące). Co do zasady, umowa na czas oznaczony obowiązuje przez taki okres na jaki została zawarta. W umowach pośrednictwa często jednak wskazuje się na możliwość jej wypowiedzenia w sytuacji zaistnienia określonych przyczyn. Nie ma ustawowego terminu wypowiedzenia. Zależy to od woli stron. Czy jeśli klient wypowie umowę i sprzeda mieszkanie (sam znajdzie kupca) już po jej zerwaniu, to czy pośrednikowi należy się prowizja? Taka umowa to „dożywotni" obowiązek zapłaty prowizji? Absolutnie nie. Takie zapisy, nawet jeśli znajdują się w umowach, nie obowiązują klienta. Pośrednikowi wynagrodzenie przysługuje tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy to na skutek jego działań doszło do transakcji. W umowach z agencjami znajdują się czasem zapisy, że pośrednik jest uprawniony do prowizji nawet jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana. Jeden z pośredników nie wpisał okresu, w jakim po rozwiązaniu czy wygaśnięciu umowy zaplata się należy. Niepodanie takiego terminu oznacza, że wynagrodzenie należy się zawsze, nawet jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po dziesięciu latach od zerwania umowy? Taki zapis nie jest zgodny z obowiązującymi przepisami oraz utrwalonym orzecznictwem Sądów. Szczególnie w sytuacji kiedy klient jest konsumentem, pośrednik redagując klauzulę wyłączności musi mieć na uwadze zakazy opisane w jak również orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów które zawarte jest Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten wprawdzie nie jest już aktywny, a wpisywane są do niego tylko postanowienia które są wynikiem toczących się jeszcze postępowań sprzed 17 kwietnia 2016 r., jednak wciąż stanowi podstawę do interpretacji dla UOKiK, gdzie w trybie administracyjnym orzeka się o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych. Takie postanowienie w ewentualnym procesie cywilnym z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością uznane byłoby za niewiążące konsumenta. Co grozi pośrednikom? W przypadku kontroli i wykazania, że pośrednik dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Co za tym idzie, pośrednicy dopuszczający się tego typu praktyk powinni się mieć na baczności, gdyż ryzykują nie tylko to, że klient im nie zapłaci ( bo i za co ), a może mieć to dolegliwe skutki finansowe w ich portfelach. Co to znaczy umowa na wyłączność? Sprzedaż nieruchomości to skomplikowany proces, który dla osób niedoświadczonych wiąże się ze sporym ryzykiem. To nie tylko kwestia znalezienia klienta, ale także szereg formalności – zaczynając od ustalenia wartości rynkowej, na formalnościach po sprzedaży kończąc. Bezpieczeństwo w tym zakresie zapewnia biuro nieruchomości, którego agenci w kompleksowy sposób przeprowadzają całą transakcję, zapewniając jej sprawny i korzystny dla obu stron przebieg, z zachowaniem wszelkich formalności wymaganych prawnie. Jedną z form współpracy z biurem nieruchomości jest umowa na wyłączność. Na czym polega? Czym jest umowa na wyłączność? Umowę na wyłączność zawiera się z biurem nieruchomości, by jak najskuteczniej przeprowadzić jej sprzedaż. Polega ona na przekazaniu prawa do pośredniczenia w sprzedaży jednej agencji nieruchomości. Nie ma konieczności zawierania umów bez klauzuli wyłączności z wieloma biurami, jednak wciąż mogą się one kontaktować z opiekunem oferty i proponować nieruchomość swoim klientom. Każda umowa tego typu, zawarta pomiędzy sprzedającym a biurem nieruchomości jest sporządzana tak, by jasno określić i doprecyzować wszelkie warunki współpracy, aby obie strony umowy wiedziały, jakie są ich prawa i obowiązki w związku z jej zawarciem. Stałe elementy umowy to: dane stron umowy, przedmiot umowy oraz jej cel, czas jej obowiązywania, zakres zobowiązań oraz wysokość wynagrodzenia biura pośrednictwa. Zalety podpisania umowy na wyłączność Podpisanie umowy na wyłączność z biurem nieruchomości sprawia, że zaprzęga ono wszelkie środki, by znaleźć kupca na nią. Przynosi to efekty podjętych działań w postaci szybkiej i opłacalnej sprzedaży nieruchomości. Dla klienta agencji przekłada się to na: szybszy czas sprzedaży, możliwość uzyskania wyższej kwoty sprzedaży nieruchomości, bezpieczeństwo poprawnego formalnie przeprowadzenia transakcji, większe zainteresowanie ofertą, przygotowaną w profesjonalny sposób (pełen marketing), mniejsze zaangażowanie klienta w cały proces sprzedaży. Umowa na wyłączność przekazuje cały ciężar sprzedaży nieruchomości na agencję, która dokłada wszelkich starań, by zrobić to jak najkorzystniej. Wszystkie wysiłki i koszty, jakie poniesie agencja, przyniosą jej oraz klientowi zysk. W przypadku, gdy w proces sprzedaży jest zaangażowanych wiele biur pośrednictwa, to nie wiadomo, które z nich tak naprawdę zajmuje się sprzedażą. To tak, jakby powierzyć opiekę nad dzieckiem trzem opiekunkom, gdzie każda z nich będzie myślała, że pozostałe dwie się w tej chwili nim zajmują. To zatem umowa korzystna dla obu stron. Formy współpracy z DrBroker W biurze pośrednictwa nieruchomości DrBroker oferujemy trzy modele współpracy. 1. Umowa pośrednictwa sprzedaży – wersja BASIC Obejmuje podstawowe czynności związane ze sprzedażą, łącznie z weryfikacją stanu prawnego, publikacją nieruchomości na portalach ogłoszeniowych, wsparcie w negocjacjach oraz udostępnienie wzorów umów; 2. Standard – umowa pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności To najczęściej wybierana umowa, która jest zawierana na czas określony i oprócz wspomnianych wyżej podstawowych czynności, poszerzona jest znacznie o szereg kolejnych usług, takich jak: publikacja oferty na portalach społecznościowych, indywidualny plan marketingowy, porównanie cen podobnych nieruchomości, profesjonalna sesja zdjęciowa, banner na nieruchomości, precyzyjna informacja o adresie nieruchomości w ogłoszeniach. Umowa ta obejmuje także indywidualną opiekę jednego agenta, co ułatwia komunikację i daje komfort pracy z jedną osobą, która jest zaangażowana w sprzedaż, znając wszystkie szczegóły. 3. Premium – umowa pośrednictwa w sprzedaży z klauzulą wyłączności i cennikiem za poszczególne usługi Ten rodzaj umowy, oprócz wszystkich zalet dwóch powyższych umów, jest wzbogacony o: home staging, a więc przygotowanie wizualne nieruchomości do sprzedaży, umieszczenie ogłoszeń w prasie lokalnej, przygotowanie wirtualnego spaceru po nieruchomości, nagranie i montaż filmu z powietrza dronem, przygotowanie rzutu nieruchomości, profesjonalną wycenę przez rzeczoznawcę. Dobór konkretnych czynności przy danej ofercie należy jednak do jej opiekuna, ponieważ każda nieruchomość jest inna i różne działania będą konieczne, aby znaleźć kupca proponującego najkorzystniejsze warunki sprzedaży. Poprzedni Następny Sprzedaż nieruchomości warto powierzyć profesjonalistom. Znalezienie pośrednika nie jest jednak prostym zadaniem, a do tego dochodzi zagwozdka, jaki typ umowy z nim zawrzeć. Poznaj ich rodzaje oraz dowiedz się, jaką wybrać, aby sprawnie i szybko znaleźć kupca i sprzedać pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościIstnieją dwa rodzaje umów, jakie możesz zawrzeć z pośrednikami – otwarta oraz na wyłączność. W przypadku pierwszej opcji współpracę nawiązuje się z wieloma pośrednikami, a także można próbować sprzedać swoją nieruchomość bezpośrednio. Można by przypuszczać, że takie rozwiązanie przyniesie lepszy efekt, ale często zdarza się, że oferta właściciela danej nieruchomości ginie w gąszczu ogłoszeń pośrednika. Nierzadko są one gorszej jakości i służą jedynie jako kontrast do sprzedaży innego domu, mieszkania czy działki budowlane (Koszalin). Dodatkowo Twoja nieruchomość może być jedną z wielu, które pośrednik będzie chciał sprzedać, przez co nie wykaże się zaangażowaniem. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest umowa z klauzulą wyłączności, w której to sprzedażą zajmie się jeden umowy pośrednictwa z klauzulą wyłącznościPodpisując umowę z klauzulą wyłączności, zyskujesz pewność, że Twoja nieruchomość zyska wielu potencjalnych kupujących. Dlaczego? Wybierając jednego pośrednika, możesz liczyć na jego pełne zaangażowanie i profesjonalne podejście do sporządzenia oferty. Biuro nieruchomości (Koszalin) zajmie się promowaniem domu, mieszkania czy działki na sprzedaż. Ze względu na szerszy zasięg i niestandardowe metody promocji, dotrze do o wiele większego grona odbiorców. Dodatkowo umówi potencjalnych klientów, dzięki czemu oszczędzisz swój cenny czas. Nie musisz się także martwić formalnościami – nasze biuro Chmielewski Nieruchomości zajmie się tym za Ciebie. Umowy z klauzulą wyłączności zwane są ekskluzywnymi, ze względu na większe zaangażowanie oraz indywidualne podejście do każdej oferty. To zdecydowanie skuteczniejsze rozwiązanie niż umowy typu kierować się przy wyborze pośrednika?Przy próbie znalezienia odpowiedniego pośrednika, można napotkać wiele trudności. Chcąc zawrzeć umowę na wyłączności postaw na rzetelne i godne zaufania biuro Chmielewski Nieruchomości, które zapewni Ci profesjonalną obsługę oraz pełne zaangażowanie. Nasze wieloletnie doświadczenie oraz wiedza pozwolą szybko doprowadzić do transakcji. Kompetentny pośrednik nie tylko dotrze z ofertą do potencjalnego klienta, ale także dopilnuje wszelkich formalności. Nie trać swojego czasu – powierz sprzedaż swojego domu, mieszkania lub działki profesjonalnemu agencji Chmielewski Nieruchomości. Umowa ekskluzywna zapewni Ci pełne zaangażowanie biura nieruchomości i skuteczną sprzedaż ponieważ my mamy gwarancję otrzymania wynagrodzenia przy sprzedaży nieruchomości, a sprzedający może liczyć na większe zaangażowanie finansowe ze strony biura na promocję oferty. Umowa pośrednictwa sprzedaży czy najmu nieruchomości powinna być podstawowym narzędziem pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kojarzenie stron transakcji i stwarzanie możliwości zawarcia przez nie spodziewanej umowy sprzedaży bądź najmu wymaga starannego, dokładnego i sumiennego realizowania zamierzonej strategii działania z dbałością o ochronę interesów powierzającego nieruchomość. Jedynym prawnym zabezpieczeniem dla obu stron – i klienta, który chce być traktowany z powagą i profesjonalizmem oraz pośrednika, który rzetelnie i skutecznie wywiązuje się z powierzonych zadań, jest umowa pośrednictwa – zawarta w formie pisemnej bądź elektronicznej, z zachowaniem odpowiednich procedur. Ilona Mastalerz, pośredniczka z wieloletnim doświadczeniem, z biura nieruchomości PRO-PER-TY przekonuje, że umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie, a pośrednik nie może oferować nieruchomości bez umowy. Jeśli klient wyraża na to zgodę, musi zdawać sobie sprawę z dużego ryzyka związanego między innymi z brakiem ubezpieczenia. Umowa to jedyna forma regulacji świadczenia pośrednictwa gwarantująca możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, objęta ubezpieczeniem. Dlatego tak ogromne znaczenie dla całokształtu współpracy z klientem powierzającym nieruchomość ma jej wnikliwe opracowanie i dostosowanie jej postanowień do konkretnej nieruchomości i klienta. Warunki współpracy zaproponowane przez pośrednika podlegają negocjacji, dlatego wszystkie ustalenia ustne muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie na piśmie. Ilona Mastalerz przypomina, że umowy pośrednictwa nie powinny być tak zwanymi drukami: Umowa jest z zasady indywidualnie negocjowana. Strony zgodnie i świadomie muszą podjąć decyzję, czy podejmują współpracę i na jakich warunkach. Forma umowy pośrednictwa Ustawa o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, jaką formę musi przyjąć umowa pośrednictwa, by była ważna i wiążąca dla obu stron (Art. pkt 3 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r.). Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej – z własnoręcznym i oryginalnym podpisem obu stron, bądź elektronicznej – z użyciem bezpiecznego kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Cyfrowe czy elektroniczne odwzorowanie umowy, bez podpisu odręcznego bądź kwalifikowanego elektronicznego, nie wiąże w żaden sposób stron kontraktu. Przy umowach zawieranych na odległość lub poza siedzibą biura kluczowe jest poinformowanie klienta o jego prawie do odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny w ustawowym czasie 14 dni. Umowa otwarta i umowa z klauzulą wyłączności Klienci, którzy zamierzają sprzedać lub wynająć nieruchomość, często ze źle pojętej oszczędności, niewiedzy czy braku zaufania nie korzystają z profesjonalnych usług, rezygnują z podpisania umowy albo podpisują umowy otwarte z dużą liczbą pośredników w nadziei na szybszą realizację transakcji. To podstawowe błędy. Pośrednik przed rozpoczęciem wszelkich czynności zmierzających do zrealizowania potrzeby klienta powinien zawrzeć umowę. Najczęściej oferowane są umowy – otwarte lub na wyłączność. Przy umowie otwartej, potocznie nazywanej zwykłą, którą właściciel nieruchomości może zawrzeć z wieloma pośrednikami, odpowiedzialność za powierzone zadanie się rozmywa. Ze względu na to, że sprawą nieruchomości zajmuje się wiele konkurujących ze sobą osób i wizja wynagrodzenia błyskawicznie się oddala, to motywacja do podejmowania jakichkolwiek czynności dodatkowych, wspomagających sprzedaż zwykle spada. Rodzaj umowy ma wpływ na promocję oferty. Zazwyczaj nieruchomości sprzedawane na zasadach wyłączności promowane są w wersji premium na wszystkich najważniejszych serwisach internetowych, w social mediach oraz poprzez inne kanały zapewniające szeroki odbiór oferty przez potencjalnych klientów. Ogłaszając chęć sprzedaży nieruchomości samodzielnie, właściciel - chcąc osiągnąć taką skalę dotarcia do poszukujących - byłby zmuszony zainwestować duże kwoty pieniędzy i sporo czasu – podpowiada Magdalena Piechota, specjalista ds. obrotu nieruchomościami w Tyszkiewicz Nieruchomości. Model umowy z klauzulą wyłączności wydaje się bardziej logiczny i adekwatny do sytuacji. Klient udziela pośrednikowi wyłączności na usługę pośredniczenia, a ten odpowiedzialny zawodowo – za wykonanie umowy w zakresie w niej opisanym oraz za ewentualne szkody wyrządzone w związku z podjęciem czynności pośrednictwa – realizuje z należytą starannością swoje zadania zmierzające do określonego celu. Druga strona – za dopełnienie warunków umowy zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w kontrakcie wynagrodzenia. Umowa na wyłączność, nazywana coraz częściej ekskluzywną, jest zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem dla obu stron. Właściciel czy kupujący, działając na umowie na wyłączność, powinien mieć pewność, że ze strony pośrednika będzie pełne zaangażowanie czasu, staranności i środków. W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące gwarancji, że klient będzie otrzymywał raporty z działań oraz plany marketingowe. I co najważniejsze, że pośrednik będzie działał na rzecz jednej strony transakcji – tej, z którą zawarł umowę – przypomina Ilona Mastalerz. Zagrożenia, które wiążą się z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z braku doświadczenia pośredników podejmujących współpracę przy nieruchomościach przeszacowanych, trudnych w zbyciu czy z ciążącymi na nich problemami prawnymi. Oznaczenie stron umowy W umowie pośrednictwa należy dokładnie określić strony transakcji. Od roku 2014 pośrednikiem nieruchomości może być każda osoba fizyczna posiadająca aktualne ubezpieczenie OC. Do momentu zmiany przepisów w umowach pośrednictwa poza danymi personalnymi pośrednika nieruchomości wpisywano także numer jego licencji. Obecnie, informacja ta nie jest obowiązkowa, ale zwykle pojawia się, gdy pośrednik nieruchomości posiada licencję państwową lub uzyskał odpowiednie świadectwo Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (po likwidacji państwowych licencji). W tym miejscu powinno również widnieć potwierdzenie aktualności polisy ubezpieczeniowej. Pośrednik nieruchomości zobowiązany jest prawnie do identyfikacji klienta. Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu określa zasady i tryb przeciwdziałania wymienionym oszustwom finansowym, zobowiązując wiele instytucji do legitymowania klientów. Wśród wymienionych znajdują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami. W celu weryfikacji klientów pośrednicy winni wymagać okazania dokumentu tożsamości z imieniem i nazwiskiem, obywatelstwem, numerem PESEL lub datą urodzenia i państwem urodzenia. Ponadto konieczne będzie spisanie danych dotyczących samego dokumentu, czyli serię i numer dokumentu stwierdzającego tożsamość osoby. Zakres obowiązków pośrednika i właściciela nieruchomości Klient, powierzając nieruchomość kilku pośrednikom, liczy na to, że każdy z nich zajmie się jego sprawą z równie dużym zaangażowaniem, co w praktyce zdarza się niezwykle rzadko. Umowa na wyłączność zobowiązuje pośrednika do podjęcia czynności zmierzających do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Bierność czy odmowa prezentacji mieszkania potencjalnemu klientowi w takim przypadku może być działaniem na niekorzyść powierzającego nieruchomość. Pamiętajmy, że umowa daje prawo pośrednictwa w zabiegach zmierzających do sprzedaży czy najmu, nie w samej sprzedaży, więc właściciel ma prawo, nawet przy zawarciu umowy na wyłączność, zbyć nieruchomość samodzielnie. Wszelkie ustalenia dotyczące zakresu pracy pośrednika muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w paragrafach umowy, ponieważ bezpośrednio wynikają z konkretnej sprawy. Poza zapisaniem czynności agenta, niezwykle ważne jest dokumentowanie realizacji tych zadań i regularne informowanie o tym klienta. - Zapis dotyczący obowiązków niestety nadal często nie jest mocno rozwinięty w umowach, a im mniej jest obowiązków pośrednika, tym mniej ma właściciel narzędzi, by egzekwować działania. Jeśli w paragrafie dotyczącym zobowiązań biura zabraknie określenia, że pośrednik ma obowiązek przedstawiać raporty z działań, właściciel nie będzie kontrolował tego, co dzieje się z jego nieruchomością - przypomina Ilona Mastalerz. Pośrednik, w zależności od tego, co zostanie zapisane w umowie, może podjąć następujące działania: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie prawa do wglądu i pobierania odpisów, wypisów, zaświadczeń z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, planów miejscowych, studiów uwarunkowań, decyzji o warunkach zabudowy, rejestrów członków spółdzielni, itp.; zgromadzenie niezbędnej dokumentacji lub zweryfikowanie tej otrzymanej od właściciela nieruchomości; analiza ceny nieruchomości zaproponowanej przez właściciela nieruchomości w oparciu o znajomość lokalnego rynku i jego uwarunkowań; przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (home staging); wykonanie zdjęć nieruchomości, opracowanie ogłoszenia i jego publikacja w serwisach nieruchomości, lokalnej prasie, itd.; aktualizacja oferty; działania marketingowe i reklamowe zmierzające do szybkiego znalezienia nabywcy (reklamy, banery, drzwi otwarte, prezentacje); kontakt z potencjalnym kupującym; prezentacja nieruchomości zainteresowanym osobom; zebranie dokumentów do finalizacji transakcji mediacje i negocjacje z potencjalnym nabywcą lub najemcą nieruchomości. Wynagrodzenie dla pośrednika Poprzez umowę pośrednictwa właściciel nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty pośrednikowi ustalonego wynagrodzenia. Wypłata może również wynikać z różnego rodzaju ustaleń z klientem i nie musi być uzależniona od finalizacji transakcji – pozwala na to prawo. Art. 353 Kodeksu cywilnego Zasada swobody umów mówi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Powszechnie panujące przekonanie, iż wynagrodzenie z otwartej umowy pośrednictwa należy się jedynie temu pośrednikowi nieruchomości, który doprowadzi do skojarzenia stron transakcji i jej finalizacji, może doprowadzić do sytuacji, w której klient zamiast zapłacić jedno wynagrodzenie, będzie musiał wypłacić tych honorariów (w całości lub części) więcej. W przypadku umowy z klauzulą wyłączności kwestia wypłaty prowizyjnej za sfinalizowanie transakcji jest jasna. W sytuacji, gdy klient sam znajdzie nabywcę dla swojej nieruchomości, pośrednik, który podjął zlecone mu działania, ma prawo otrzymać wypłatę za wykonaną pracę – wypłata ta nie może być jednak jednoznaczna z prowizją od sprzedaży. Wynagrodzenie za realizację umowy może być określone jako procent od ceny transakcji, kwotowo lub w inny, zgodny z prawem, sposób satysfakcjonujący obie strony. Warunki wypłaty powinny być precyzyjnie sformułowane w umowie, także te dotyczące opłat dodatkowych, np. pobieranych w urzędach. Wypłata następuje w dniu podpisania umowy sprzedaży lub w innym terminie uzgodnionym w umowie pośrednictwa. System kar umownych Sankcje finansowe nakładane za naruszenie warunków umowy muszą dotyczyć obu stron – zarówno klienta, jak i pośrednika. Właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania, gdy pośrednik nie podejmuje żadnych czynności, nie współpracuje bądź działa na jego niekorzyść. Aczkolwiek dużo zależy od zapisów umowy, ponieważ jeśli w treści pojawi się postanowienie o tym, że pośrednik może odmówić prezentacji nieruchomości bądź uzależnić tę prezentację od zawarcia umowy z potencjalnym nabywcą, trudno będzie uznać takie działania za niekorzystne dla klienta, skoro sam wyraził na nie zgodę. Agent nieruchomości ma prawo otrzymać zadośćuczynienie w momencie, gdy klient złamie warunki umowy lub będzie unikał wypłaty ustalonego wynagrodzenia czy kosztów znalezienia nabywcy lub najemcy – nawet w przypadku, gdy kontrahenta ostatecznie znalazł sam właściciel. Monika Kornacka-Pułka, kierownik zespołu sprzedaży w gdańskim oddziale biura Nieruchomości Tyszkiewicz przypomina, że niektóre zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika mogą być uważane za kary umowne, ale z gruntu rzeczy nimi nie są: W sytuacji, gdy biuro znajdzie nabywcę za cenę określoną w umowie, a klient odmówi zawarcia transakcji, pośrednikowi należy się pełna prowizja. Jeśli klient samodzielnie znajdzie nabywcę i sprzeda nieruchomość, mimo zawartej z biurem umowy na wyłączność, to agentowi należy się wynagrodzenie za zaangażowanie i wykonaną pracę. Ilona Mastalerz wymienia również inne sytuacje, w których warto stosować zapisy o rekompensacie dla pośrednika. - Wyobraźmy sobie, że pośrednik pracuje i inwestuje w ofertę przez wiele miesięcy, a właściciel z jakiegoś powodu rezygnuje ze sprzedaży. Pośrednik słusznie będzie oczekiwał zadośćuczynienia za pracę na rzecz klienta. Pośrednik może otrzymać wynagrodzenie za każdą czynność, jaką wykonał i na którą umówił się z klientem - wyjaśnia. Zakończenie i wypowiedzenie umowy Umowa pośrednictwa może być zawarta na czas oznaczony bądź nieokreślony. Ta z oznaczonym czasem trwania przestaje obowiązywać w momencie jej upłynięcia. Wywiązanie się pośrednika z obowiązków umowy i stworzenie możliwości finalizacji transakcji jest również jednoznaczne z zakończeniem stosunku prawnego. W przypadku umów pośrednictwa warto sprecyzować okres wypowiedzenia, zasady rozwiązania, kwestie wynagrodzenia w różnych przypadkach oraz obowiązki informacyjne, np. o nieaktualności oferty. Klient powinien wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji, w której nie zamierza już współpracować z pośrednikiem. Także wtedy, gdy samodzielnie znalazł kupca lub najemcę i oferta przestała być aktualna. Wypowiedzenie należy sporządzić na piśmie. Co w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana wskazanej przez pośrednika osobie, ale już po zakończeniu umowy? W umowie powinien znaleźć się adekwatny zapis chroniący pośrednika przed nieuczciwymi praktykami właścicieli nieruchomości i próbą uniknięcia zapłaty wynagrodzenia. Postanowienie takie powinno zawierać ustalenie, czy pośrednik może domagać się wypłaty i przez jak długi czas od zakończenia umowy. Ilona Mastalerz podkreśla, że zapisy umowy muszą być zrównoważone. Jeśli strony zawarły w umowie postanowienie, że właściciel pokryje w pełni lub częściowo poniesione koszty, także w sytuacji rozwiązania przez niego umowy zawartej na czas określony, to musi dotrzymać zobowiązania. Z kolei, jeżeli zapisy będą określały, że wynagrodzenie należne jest tylko w przypadku realizacji transakcji, a do niej nie dojdzie, pośrednik będzie pracował za darmo, a zatem poniesie straty. Korzystanie ze zdjęć i filmów Nazbyt często dochodzi do sytuacji, kiedy pośrednik nieruchomości bezprawnie korzysta z już wykonanych zdjęć dostarczonych przez właściciela albo właściciel po zakończeniu współpracy posługuje się materiałami wykonanymi przez agenta bądź fotografa bez ich pisemnej zgody. W polskim ustawodawstwie twórcy dzieła przysługuje autorskie prawo osobiste – bezterminowe i niezbywalne – oraz autorskie prawa majątkowe. Za nielegalne korzystanie z dzieł grozi odpowiedzialność karna. Art. 115. Ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych mówi: 1. Kto przywłaszcza sobie autorstwo albo wprowadza w błąd, co do autorstwa całości lub części cudzego utworu albo artystycznego wykonania, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 3. Jedynie uzyskanie licencji bądź przeniesienie autorskich praw majątkowych w formie pisemnej pod rygorem nieważności daje prawo do wykorzystywania dzieł w zakresie wskazanym we wspólnym porozumieniu. Klauzule niedozwolone Treść każdej umowy powinna być uzgodniona indywidualnie. Jeśli jej postanowienia kształtują prawa i obowiązki klienta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ustawodawstwem, ponadto rażąco naruszają jego interesy, są nieważne. Warunkiem niezbędnym do uznania danego zapisu za abuzywny jest również brak indywidualnego ustalenia jego brzmienia z klientem. Jako niedozwolone uznaje się wszelkie postanowienia zmierzające do naruszenia równorzędności stron umowy, wykorzystujące np. brak wiedzy i doświadczenia klienta. Niedopuszczalność niektórych zapisów umowy nie jest jednoznaczna z nieważnością całej umowy. Jeżeli jest możliwy stosunek prawny między stronami po wyłączeniu tego zapisu, to pozostałe postanowienia są wiążące. Część klauzul niedozwolonych wyszczególniono w Kodeksie cywilnym, inne rejestruje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do rejestru wprowadzane są postanowienia umowne uznane za niedopuszczalne prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do abuzywnych klauzul w umowie pośrednictwa należą przede wszystkim te, które: wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność pośrednika względem klienta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy; z którymi klient nie miał możliwości zapoznać się przed podpisaniem umowy; uzależniają zawarcie umowy pośrednictwa od podpisania przez klienta innej umowy, bezpośrednio z nią nie związanej; uprawniają jedną stronę do zmiany postanowień umowy bez przyczyny opisanej w stosunku prawnym; pozbawiają wyłącznie klienta zlecającego pośrednictwo prawa do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy; narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd niebędący sądem właściwym miejscowo według ustawy; mówią, że pośrednikowi należy się prowizja z samego faktu skontaktowania ze sobą stron, które zawierać będą umowę sprzedaży bądź najmu. Obowiązkowe załączniki do umowy Sporządzenie umowy pośrednictwa nie ogranicza się do spisania ustaleń obu stron. Dopiero dołączenie do tych postanowień szeregu suplementów czyni z nich kompletny i pełnowartościowy dokument. Do umowy powinny być dołączone: zgoda na przetwarzanie danych osobowych i obowiązek informacyjny RODO; kopia dokumentu ubezpieczenia OC pośrednika nieruchomości; upoważnienie dla pośrednika do podejmowania czynności w imieniu właściciela nieruchomości; informacja o pozasądowych sposobach rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń; klauzula dotycząca właściwej miejscowo jurysdykcji w przypadku sporu; oświadczenie klienta o zawarciu umowy w lokalu przedsiębiorstwa bądź informacja o przysługującym klientowi prawie do odstąpienia od umowy zawieranej na odległość w terminie 14 dni bez podawania przyczyny; wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Raport z Rynku Nieruchomości za I kw. 2021 r. dostępny jest tutaj.

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności